物业日常维修工作规程

发布时间:2025-08-20 23:43

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  物业日常维修工作规程

  1目的

  为防止为业主(客户)所提供服务的设备及设施不能正常使用。

  2适用范围

  本程序适用于亚新物业所管辖范围内的服务设备设施的正常维修。

  3定义

  日常性维修:按照年检修计划而安排的工作及日常发生的维修工作。

  紧急特殊性维修:工程设备、设施意外事故所造成的维修。

  4职责

  4.1维修部负责对所管区域的日常巡视维修和紧急维修。

  4.2由维修部主管负责本部门对业主(客户)所提供服务在工程方面质量抽查监督工作。

  5程序内容

  5.1日常性维修服务

  5.1.1维修部每日由专人对所管辖范围内公共区域设备设施进行检查巡视,检查巡视结果应填写《维修部巡视值班记录表》,对发现异常情况给予及时处理,不能解决的问题应及时向主管反映,由主管在《维修组巡视值班记录表》确认签字以后再安排人员进行妥善解决。

  5.1.2客服部在接到业主维修要求时,记录下楼层、报修内容,并填好《维修单》,后及时通知维修组。

  5.1.3维修组维修人员接到《维修单》后,依据维修单细则对维修内容进行详细审阅并进行现场确认,在维修完毕后应在《维修单》上据实填写维修情况并由主管签字认可。

  5.2入户维修

  5.2.1凡入户维修的《维修单》专业维修人员应严格遵守公司规定《入户维修守则》维修工单细则进行相应操作,同时须经得业主的同意,方可入室内维修,当维修完毕后,应请业主(客户)试用检查合格后在《派工单》中签字确认方可离去。

  5.2.2凡《维修单》中短时间不能及时解决的维修问题可在《维修单》中注明,应向业主(客户)或前台解释原因,同时上报主任,主任将及时组织解决同时给予业主(客户)和物业公司前台接待人员明确答复。

  5.2.3对所管辖范围内所有业主(客户)提出的维修要求一律应由客服部 前台接待员填写下发《派工单》,如业主(客户)提供维修产品,则需在工单上注明“业主(客户)提供维修产品”字样。并通知维修部给予解决。其中一联留在前台以备查,另外二联由工程维修人员持单进行维修服务。对不属于工程维修事宜工程维修人员应持单反馈到前台,由前台接待人员另行通知其他职能部门给予解决。

  5.2.4凡是业主(客户)需要维修直接反映到维修组时,应由维修部直接反映到物业公司前台,由前台统一下发《维修单》进行安排维修。

  5.3紧急特殊性维修

  5.3.1遇有紧急维修事件,应由维修部主管统一调动安排,同时通知主任及有关部门进行紧急处理解决,事后应及时补填《维修单》,如需要附说明。

  5.3.2 遇外网停电、停水事件时由维修组主管上报主任及经理负责填写《停水、电通知》,由客服部通知所有客户做好停电、停水的善后工作。

  5.4对外委托维修

  5.4.1维修部解决不了的维修问题,需对外委托维修的内容,维修部主管应上报主任,经审核确认,上报经理待批准后方可执行外委托维修,维修完毕,应由维修组组织专业人员对其维修内容进行验收,合格确认同时填写《验收合格单》。

  5.4.2对外委托维修应按照分承包评价管理程序执行,从合格的承包方中选择对外委托维修单位。

  入户维修守则

  1.除紧急水、电等维修随叫随到外,入户维修应预约好时间,按预约时间,准时入户维修;

  2.入户维修人员,应着整洁的工装,佩带工牌,态度和蔼礼貌,言语文明;

  3.入户维修人员,入户维修应携带维修垫(维修垫为帆布材料,2-3尺见方),维修时,工具袋、工具及拆装的部件都应放于维修垫上;

  4.入户维修应保证维修质量,一时不能解决的维修问题,维修人员应向上级汇报,及时制定解决方案,通报业主,并征得业主的认可;

  5.入户维修与业主自费维修项目,维修人员应按公开收费的标准进行收费,不得乱收费和多收费,并给业主开具收据;

  6.入户维修完毕,剩余物料归库,清扫场地;

  7.入户维修人员维修过程中,不得在业主家中吸烟、喝水;不得坐业主的沙发、床等;不得使用业主的电话(紧急维修情况除外);不得接受业主赠予的礼物;不得在业主家中逗留,维修结束后应及时离开;

  8.工程维修单经业主签字当日交客服部归档。

篇2:给排水设施设备维修保养作业规程

  给排水设施设备维修保养作业规程

  一、目的

  规范给排水设备设施保养工作,确保给排水设备设施各项性能完好。

  二、适用范围适用于物业辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。

  三、职责

  1、管理处主任负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

  2、工程部主管负责组织制定《给排水设备设施保养年度计划》并组织监督该计划的实施。

  3、水泵房组长/机电维修员具体负责实施给排水设备的维修保养。

  4、事务部负责向有关用户通知停水的情况。

  四、程序要点

  1、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定

  (1)每年的12月15日之前,由工程部主管组织水泵房组长/机电维修员一起研究制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。

  (2)制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则:

  ①给排水设备设施使用的频度;

  ②给排水设备设施运行状况(故障隐患);

  ③合理的时间(避开节假日、特殊活动日等);

  (3)《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容:

  ①维修保养项目及内容;

  ②备品、备件计划;

  ③具体实施维修保养的时间;

  ④预计费用。

  2、水泵房机电维修员对给排水设备设施进行维修保养时,应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。

  3、广场内主供水管(DN100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变压器、PC中央处理器的维修保养由外委完成,其余维修保养由水泵房机电维修员负责。

  4、水泵机组维修保养。水泵房机电维修员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。

  (1)电动机维修保养:

  ①用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上,否则应烘干处理或修复;②检查电动机轴承有无阻滞或异常声响,如有则应更换同型号规格轴承;

  ③检查电动机风叶有无碰壳现象,如有则应修整处理;

  ④清洁电动机外壳;

  ⑤检查电动机是否脱漆严重,如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。(2)水泵维修保养:

  ①检查水泵轴承是否灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油;如有异常磨擦声响,则应更换同型号规格轴承;

  ②转动水泵轴,如果有卡住、碰撞现象,则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴;

  ③检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压盘根;

  ④清洁水泵外表;

  ⑤如水泵脱漆或锈蚀严重,则应彻底铲除脱落层油漆,重新刷上油漆。

  (3)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换。

  (4)检查水泵机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。

  5、控制柜维修保养。水泵房机电维修员每年的5月、11月应对广场内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。

  (1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件,清洁控制柜外壳,务必使柜内无积尘、无污物。

  (2)检查、紧固所有接线头,对于烧蚀严重的接线头应更换。

  (3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰,是否有脱落现象,如是则应整改。

  (4)交流接触器维修保养:

  ①清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

  ②清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头),烧蚀严惩不能正常工作的触头应更换;

  ③清洁铁芯上的油污及脏物;

  ④检查复位调簧情况;

  ⑤拧紧所有紧固件。

  (5)自耦减压启动器维修保养:

  ①用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于0.5MΩ,否则应进行干燥处理;

  ②外壳应可靠接地,如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后,拧紧接地线。

  (6)热继电器维修保养:

  ①检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损,如损坏则应更换;

  ②检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理,处理后达不到要求的应更换。

  (7)自动空气开关维修保养:

  ①用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于100MΩ,否则应烘干处理;

  ②清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如果灭弧罩破裂则应更换;

  ③自动空气开关在闭合或断开过程中,其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;④检查触头表面是否有小的金属颗粒,如有则应将其清除,但不能修锉,只能轻轻擦拭

  。(8)中间继是器、信号继电器修保养:对中间继电器、信号继电器应做模拟试验,检查两者的动作是否可靠,输出信号是否正确,如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

  (9)信号灯、指示仪表维修保养:

  ①检查各信号灯是否正常,如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;

  ②检查各批示仪表指示是否正确,如有偏差侧应作适当调整,调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。

  (10)远传压力表维修保养:

  ①检查表内是否有积水,如有则应干燥处理;

  ②检查信号线接头处是否腐蚀,如腐蚀较严重则应重新焊接;

  ③偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。

  6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养

  (1)闸阀维修保养:

  ①检查密封胶垫处是否漏水,如漏水则应更换密封胶垫;

  ②检查压横油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新加压黄油麻油;

  ③对闸阀阀杆加黄油润滑;

  ④对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。

  (2)止回阀维修保养:

  ①检查止回阀密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;

  ②检查止回阀弹簧弹力是否足够,如太软则应更换同规格弹簧;

  ③检查止回阀油漆是否脱落,如脱落严重则应处理后重新油漆。

  (3)浮球阀维修保养:

  ①检查浮球阀密封胶垫是否老化,如老化则应更换;

  ②检查浮球阀连杆是否弯曲,如弯曲则应校直;

  ③检查浮球阀连杆插销是否磨损严重,如磨损严重则应更换。

  (4)液位控制器维修保养:

  ①检查密封圈、密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;

  ②清除压力室内污物,疏通控制水道;

  ③检查控制杆两端螺母是否紧固,如松弛则应拧紧;

  ④紧固所有螺母。

  7、潜水泵或排污泵维修保养

  (1)用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上,否则应拆开潜水泵或排污泵,对线圈进行烘干处理。

  (2)检查密封圈是否已老化,如已老化则应更换。

  (3)检查轴承磨损情况,如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象,则应更换同型号同规格的轴承。

  (4)清洁潜水泵、排污泵外壳,如锈蚀严重则应在表面处理后重新没漆一遍。

  (5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固,如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。

  8、明装给排水管维修保养(每年10月进行一次)

  (1)检查支持托架是否牢固,否则应加强。

  (2)检查流向标示是否鲜明醒目,否则应整改。

  (3)检查保护漆是否完好,如脱漆较严重则应重新油漆一遍。

  (4)检查各连接处是否有漏水现象,如漏水则应处理(更换胶垫)。

  9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时,如必须超过8小时,则应由机电处主管填写《申请延时维修保养表》经管理处主任批准后方可延时。

  10、对于计划中未列出的维修保养工作,应由工程部主管尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障,先经工程部主管口头批准后,可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。

  11、水泵房机电维修员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内,并于每次维修保养后的3天之内由水泵房组长整理成册后交机交处存档,保存期为长期。

  12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时,应由机电处主管填写《停申请表》,经物业经理批准后通知公共事务部,由事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水,应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。

  五、记录

  六、相关支持文件

篇3:变压器维修保养规程

  变压器维修保养规程

  1.0目的

  加强变压器的维护保养,确保变压器性能良好,为中心提供可靠的电力供应;

  2.0适用范围

  适用于z客户服务中心

  3.0管理职责

  3.1工作责任人:工程主管;

  3.2值班人员负责变压器的日常巡查工作;

  3.3变压器的年度保养由工程部自行实施,高压测试委托具备相关资质的专业公司实施;

  4.0定义

  无

  5.0规程

  5.1每年对变压器进行一次停电保养,具体实施时间应经部门主管批准并报领导审批,并提前通知相关部门、业主及租户;

  5.2在进行变压器检查保养工作时,应先断开变压器低压侧负荷开关,主开关,然后断开高压侧出线断路器,合上接地开关对变压器充分放电,然后锁住高压出线柜,并悬挂“有人工作,禁止合闸”标牌,锁住高压室遮栏门,禁止任何人进入高压室操作;

  5.3保养工作必须有两人进行,一人操作,一人监护,穿绝缘鞋、戴绝缘手套,使用绝缘工具;首先对变压器验电,确认无电后挂上临时接地线;

  5.4变压器外壳、垫片、瓷套应无破损和放电的痕迹,电缆及母线无变形、变色现象;

  5.5紧固引线端子,销子、接地的螺丝,进出母线螺丝,如有松动的应拆下螺丝,用细平锉轻锉接触面,用手感觉无任何凸凹不平的感觉后,用干净的布条擦去灰尘及金属细粉,抹上导电膏,装上新的弹簧垫圈,紧固螺丝;

  5.6用吹风机吹去变压器周围及配件的灰尘,然后用干净的布擦拭,拆除临时接地线,再进行变压器绝缘电阻的测量工作,测量时由两人进行,测量前后均须放电,测量完应先断开摇表连接线后才能停止摇柄的摇动;

  5.7工作结束后,清理现场物品(使用的工具、螺丝,其它附件等),清理完毕后,再次对室内以及变压器本体进行检查,最后锁好遮栏门;

  5.8确认所有人员及工具等都离开变压器室后,进行三次冲击合闸,无异常则投入运行;

  5.9变压器每三年应进行一次高压测试,掌握绕组的绝缘情况,以免运行中发生意外;

  6.0附则

  保养工作必须程序操作,保持有两人进行,穿绝缘鞋、戴绝缘手套,使用绝缘工具;

  7.0支持性文件

网址:物业日常维修工作规程 https://klqsh.com/news/view/172431

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